Продажа новостройки по переуступке – распространенная и не сложная процедура, для которой не требуется длительного времени и тщательной проверки документов. Плюс продажи по переуступке для продавца – возможность реализовать квартиру до ввода в эксплуатацию без вступления в права собственности, для покупателя – выгодно вложить средства, купив квартиру в новостройке, даже если все лоты от застройщика уже проданы. Или приобрести нестандартный лот на этапе, когда у девелопера они уже распроданы. К примеру, в жилом комплексе может быть всего несколько предложений двухуровневых квартир, они были выкуплены инвесторами еще на старте продаж, в этом случае целесообразно будет воспользоваться переуступкой.
Почему это выгодно?
Стоимость жилья в новостройке изначально формируется застройщиком на этапе планирования продаж. Самая низкая цена – на старте продаж, самая высокая – после ввода дома в эксплуатацию. Квартиры по переуступке, как правило, продаются дешевле аналогичных лотов от застройщика на соответствующем этапе строительства.
Важно понимать, что дольщик продает не саму недвижимость, так как не располагает свидетельством о праве собственности на нее, да и самой собственности, фактически, еще нет. Основная особенность сделки заключается в том, что продается не квартира, а права требования на нее, зафиксированные в договоре долевого участия. Новый договор застройщика с претендентом на собственность заключается на основании ДДУ – так как согласно этому документу, потенциальные владельцы жилья инвестируют свои средства в строительство дома с тем, чтобы по окончании процесса возведения дома получить квартиры.
Наиболее выгодно продавать квартиру в новостройке по переуступке ближе к сроку ввода дома в эксплуатацию. При этом сделка должна пройти до подписания акта приема-передачи, так как принимая квартиру, дольщик не сможет переоформить ее в течение 3-5 месяцев до фактического ввода объекта в эксплуатацию. После этого квартира регистрируется в собственность, и дальнейшая ее продажа будет проводиться только на вторичном рынке по договору купли-продажи. Такая сделка может быть более выгодна с финансовой точки зрения, но займет гораздо больше времени, чем переуступка новостройки.
Стоит учитывать факт, что рынок недвижимости является сезонным: есть периоды, когда квартиры дорожают (конец лета, осень, весна), а есть месяцы, когда цены на жилье стабильно снижаются (зима). Продавцу стоит отслеживать актуальный уровень цен и активность рынка и организовывать сделку в общие периоды повышения стоимости – именно тогда переуступка жилья принесет наибольшую выгоду.
Есть несколько важных моментов, которые необходимо учитывать при продаже квартиры в новостройке по переуступке:
-
В ДДУ должен обязательно присутствовать пункт о том, что переуступка возможна. Если такого пункта нет, сделка может считаться недействительной.
-
Если квартира приобреталась с привлечением кредитных средств, нужно запланировать участие банка, у которого необходимо получить согласие на переуступку.
-
Если квартира приобреталась в ипотеку, банк как полноправный участник сделки может потребовать комиссию за снятие обременения в размере 1-2%.
-
Застройщик может и имеет законное право запросить у продавца процент за предоставление права переуступки.
При условии, что все требования соблюдены, сделки по переуступке оформляются быстро. Если на обычную куплю-продажу могут уйти месяцы, переуступку реально оформить за несколько дней. Это намного более выгодно и оперативно, чем приобретать квартиру в сданном доме у собственника или у застройщика. Спрос на переуступку остается стабильным несмотря на то, что для нее нужны наличные средства, которые готовы сегодня вкладывать не все.
Договор переуступки обязательно должен включать в себя такую информацию:
-
данные обо всех участниках сделки,
-
стоимость недвижимости,
-
порядок расчетов,
-
согласие финансовой организации на проведение сделки (если используются кредитные средства),
-
согласие застройщика на заключение сделки,
-
полная информация относительно объекта сделки,
-
сведения о ДДУ.
